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装修管理费介绍

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  物业理费用包括哪些内容?

  1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费:指人员的费用,包括基本工资,按规定提取的福利费、加班费和服装费,不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数,然后再确定各自的基本工资标准,计算出基本工资总额,再按工资总额计算各项福利提取的数额,汇总为每月该项费用的总金额,最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。

  (1)基本工资:根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。

  (2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定):包括福利基金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计算),医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算),住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)]等。

  (3)加班费:按人均月加班2天,再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。

  (4)服装费:按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月,即为每月服装费。

  2.公共设施、设备日常运行维修及保养费,包括:

  (1)公共建筑(如过道、厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;

  (2)给排水日常运行、维修及保养费;

  (3)电气系统设备维修保养费;

  (4)燃气系统设备维修保养费;

  (5)消防系统设备维修保养费;

  (6)公共照明费;

  (7)不可预见费;

  (8)易损件更新准备金。

  不包括:

  ●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用;

  ●公共设施、设备的维修费用;

  ●电梯的运行、维修费用;

  ●冬季供暖费;

  ●高压水泵运行、维修费用;

  ●公用天线保养维修费;

  这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。


 

  3.绿化管理费:指小区环境绿化的养护费用,包括:绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。


  4.清洁卫生费:包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。


  5.保安费:对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括:保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险,保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算,住房月租金为8元/平方米)。


  6.办公费:交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。


  7.物业管理企业固定资产折旧率:固定资产包括:交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。


  8.利润:利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定,一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。


  9.法定税费:法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策,应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。

  (1)营业税:按企业经营总收入的5%征收;

  (2)城市建设维护税:按营业税7%计征;

  (3)教育附加费:按营业税3%计征。


  以上9项费用即为费用构成,测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如果一个住宅小区没有其他资金来源渠道,只靠物业管理收费维持运转。则每户收费标准即为前9项之和再除以总建筑面积和12个月,即得出每月每平方米应交金额。


  如果小区还有多种经营收入可以补贴到物业管理收费中,如有小区配套公建房出租收入、停车费收入、维修养护专项基金利息的补贴等,则先测算出其他收入补贴到每月每建筑平方米的数额,再用总费用扣减,结果即为每户应交物业管理费。


  装修中的工程管理费用包括哪些内容?

  工程管理费用指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用,主要包括以下内容:


  1.管理人员工资:管理人员工资是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。


  2.办公费:办公费是指企业管理办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖(包括现场临时宿舍取暖)用煤等费用。


  3.差旅交通费:差旅交通费是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费,市内交通费和误餐补助费,职工探亲路费,劳动力招募费,职工离退休、退职一次性路费,工伤人员就医路费,工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。


  4.固定资产使用费:固定资产使用费是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。


  5.工具用具使用费:工具用具使用费是指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。


  6.劳动保险费:劳动保险费是指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费。


  7.工会经费:工会经费是指企业按职工工资总额计提的工会经费。


  8.职工教育经费:职工教育经费是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平,按职工工资总额计提的费用。


  9.财产保险费:财产保险费是指施工管理用财产、车辆保险费。


  10.财务费:财务费是指企业为筹集资金而发生的各种费用。


  11.税金:税金是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。


  12.其他:其他包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。


  从以上内容可以看出,不管是物业管理费用,还是装修中的建设管理费用,其包含的内容都是相当多的,这也是很多朋友不明白为什么每个月或者每年要交那么多费用的原因了,这下大家都了解清楚了吗?


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