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如何“拆”好二手房,你所不知道的事!

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要论近期如火如荼的二手房交易市场中,直接的受益者之一,非各大家装公司莫属。基本上,业主们在购房后的第一件事,便是寻觅家装公司,开始自己家的装修计划。可对于二手房施工来说,第一步真的是设计吗?其实不然,二手房到手后的第一件事,应该是拆旧。只有“拆”好“旧”,才能“建”好“新”。拆旧工程犹如打地基,只有将地基打稳,楼房才能建造稳固。目前,由于拆旧工程还不具备完善的市场制度,因此业主们经常毫无头绪的乱投医。本文中,我们就来看看二手房这个“旧”如何拆。

一、拆旧该找谁?家装公司?小区游击队?

大部分业主认为,既然选择了装修公司,那么装修中所有的事情,包括拆旧,都应该是装修公司全部负责的。其实不然,因为拆旧工作针对不同的房屋状况,拆旧规模也不同,很难有统一的工程标准,所以装修公司一般是将拆旧工作进行外包,所以鉴于拆旧外包这种情况,很难要求拆旧工人具有专业的建筑素养。

所以当业主们拿到房子的第一时间,应该拿着图纸询问设计师或监理的专业意见,拆旧并非你想拆,想拆就能拆的。哪些墙体可以拆,哪些则不能,哪些是承重墙、哪些是剪力墙、哪些是配重墙……墙体能不能动,都需要征询专业人士的意见。

一味图便宜和省事,随意找了小区的敲墙队施工,很有可能会敲坏家里的整体建筑结构,起到本末倒置的作用。所以,正确的做法是:拿着二手房的图纸,先与设计师沟通拆除方案,决定拆除的项目,并看看屋内有哪些项目是可以保留沿用的。然后,装修公司的设计师或项目经理联系专业的拆旧公司来现场勘查,或业主自行选择专业的拆旧公司。

二、拆旧的价格系统是如何制定的?

确定了拆旧公司后,业主们想必就该了解价格了。文章最初也提到了,目前的拆旧市场,管理制度都还不完善,拆旧的项目会因为楼层的不同、难易程度以及所产生的垃圾搬运费等问题导致拆旧费用产生差异。那么,拆旧的费用和项目到底应该如何参考呢?我们先来看看上海市住宅装饰装修工程2014年出版的最新人工费参考价(部分):

但真实的情况是,虽有明确的参考价,但很少有拆旧工人会按照这个价格进行收费,拆旧的价格也有高有底,其中的原因是什么呢?

因为在二手房的拆旧中,很多业主会顺便将屋内原有地板或者电器甩卖给拆旧工人,拿二手冰箱来说,一般功能正常的二手冰箱在回收价格上能达到300-500元,很多好的实木地板或者其他家电价格可能更高,所以当拆旧工人根据具体情况折算价格,也会给到业主不同的报价。另外房屋情况不同,拆除混凝土墙和拆除砖墙的工具要求和工作量也完全不同,这也造成了可能类似的一堵墙,价格却完全不同的情况。所以拆旧的价格,更多是依据拆旧工人的经验和市场人工行情来具体制定的。另外,针对不同的小区,垃圾搬运费和搬运距离都会不同,这也会造成费用的增加等。

三、拆旧都涵盖哪些项目?

一般二手房的拆除项目中,房门一类的设施几乎都会选择拆除。除外就是墙面、顶面、地板以及卫浴等一系列项目及原有的装修痕迹。在所有拆除项目中,业主应该结合自己的设计方案来决定拆除的项目,以墙面举例:设计师在具体勘测过业主家的墙面情况后,一般会同项目经理、业主共同商议墙面铲除程度,是铲除到水泥层还是铲除到红砖,要拆旧工人按照商议结果进行拆除。简而言之,拆旧的项目基本涵盖了原有装修拆除和一定部分的墙体改建拆除以及垃圾的搬运、清理工作。

四、拆旧时应该注意哪些事项?

拆旧工作是装修开工第一道,更是马虎不得,在这里一些注意事项,供大家参考:

拆旧开始,提前在门口、楼道做好保护(如铺设地垫等),同时垃圾一定要装袋运出。 因为拆旧工作难免产生噪音,提前和周围邻居打好招呼,有特殊邻居(如老年人)应调整拆旧时间,以免造成邻里关系紧张。

拆除前应对现场不拆除的物品做好保护,例如:水电煤表的保护。

绝对不能破坏承重墙,除了与设计师研究图纸的同时,还需要征询一下物业。单纯为了美观拆除承重结构,得不偿失。

如果二手房不准备换门的话,业主一定留意要将门锁换掉。

五、老房改造的4大隐蔽工程

1.水改

以往用的水管多是镀锌管,无法暗埋也有渗漏的隐忧,建议全部更换为PPR之类的新型管材,并暗埋,这样能大大提升室内空间的完整性。

2.电改

老房的电路往往存在很多问题,使用的是安全度较低的铝线、或者是所有电线未穿管直接埋入墙内、或者是配电不合理等等,只要存在这其中的一个问题,就应该把整个室内的电路重新做。合理配电,空调走空调,照明走照明,用2.5㎡或者4㎡的铜质电线,暗埋一定要穿管,并且穿线管要选择优质的pvc管材。

3.散热器改造

老式的散热器,肯定很多人是希望换掉,而且很多时候,还需要挪动散热器的位置,但这个工程一定要聘请专业的人员来操作,如果改动不合理,很容易造成散热器系统循环不畅,或者日后产生漏水等危险,一般散热器销售商都提供专业的服务,建议直接找他们,必要时可以再向物业咨询相关情况。

4.防水

进行这么多改造后,不可能不破坏以前的防水层,所以重新做一遍防水是必不可少的。

编辑留言

看完本文,诸位业主朋友是不是对拆旧工序了解更多了呢?其实拆旧工艺主要是在于前期的工程量沟通和合理的拆除程度,这恰好也是选择一个专业的装修公司和设计师、项目经理的原因。

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