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毛坯房收房交房验房注意事项

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一、建议收房日期

一般房产商通知业主交房时间会比较早,建议大家不要在第一、第二天去收房,因为在那两天,同时来收房的人会很多,而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子,最好是往后推几天比较好。

1、楼房现场验收 

1)发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》 ,业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》,并由开发商加以说明。及各种相关验收表格,如《住户验房交接表》 (房间功能分区及标的物详列各项验收内容, 如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》

 2)买家缴交身份证复印件、收楼通知书,领取房屋钥匙,并由商家接待人员带领,到所购楼房 依双方约定的交楼标准查验楼房状况; 

3)依原合同约定标准验楼; 

4)验完楼后,买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》(不到最后不签) ,同时将水表、电表底数抄在指定 表格(一般附在《验房交接表》中);如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。 

5)根据买家意见,买卖双方协商解决办法,如属可整改内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间,一般不应超过30天; 

6)如买家对楼房基本满意,应在《住户验房交接表》上签字认可。

4、办理入住手续 

1)换发票、缴交各项相关费用;物业管理费一般交付后才开始计算,验收时要签前期物业合同。

2)填写《住户档案表》《入住协议》《消防责任书》等表格;  

3)领取《住户手册》《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。 

毛坯房验房注意事项

2、各种资料可带走 

1)去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验: 

A 房屋的《住宅质量保证书》--可带走 

B《住宅使用说明书》--可带走 

C《竣工验收备案表》 

D 面积实测表 

E 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

提示: 

1.不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语,业主都应该坚持原则,只要发现问题,不管大小, 都要在相关文件或表格上记录下来,并写清自己的意见,如果确实属于不能收楼的,要向写明不予收 楼的原因并要求开发商签字、盖章。

 2.A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款,结构的保修期限是 50 年,屋面防水和卫浴防水的保 修期限是五年,设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算,这个日期最好写进住 宅质量保证书。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。

 B、 《住宅使用说明书》--可带走 《住宅使用说明书》应该包含如下内容:开发商名称及其联系电话;设计单位及其联系电话;施工单 位及其联系电话;监理单位及其联系电话。 《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的 具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

 C、 《竣工验收备案表》 《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理,但必须在竣工验收后十五天内备案,否则影响办理产权证。按照有关规定, 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任 何一项的话,这个楼盘就属于“黑楼”,是不能入住的。消防这种关键环节,一旦出了问题,就是人命 关天的大事故。而对于业主来说,人身安全才是第一位的,因此购房者验房的时候不能只看发展商有 没有这张《备案表》 ,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。 《竣工验收备案表》对房地产商有着 严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,即使是十年二十 年以后出了问题,查下来如果是发展商的过失,一样可以追究其责任。

 D、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话,一般 10 分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《北京市城市房 地产转让管理办法》 。 

3.看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,

提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此 时物业会催促你来交付,可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”,或让您先签署 收楼文件的话,您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员:“您见过买东西先付钱后看货的吗?”

 对上述“多项费用”具体说明如下: 开发商企图在交楼时代收契税(一般住宅税率为 1.5\%) 。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》 。

开发商企图收取各种开通费(如有线电视、电话、煤气、 宽带网等) 。那么您质问他(她) :“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用?”。验收好后, 再交付费用。从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远 程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 

二、验房自备工具 

1)1 只塑料洗脸盆--用于验收下水管道   

 2)1 只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

 3)1 只塞尺--用于测裂缝的宽度 

4)1 只 5 米卷尺--用于测量房子的净高 

5)1 只万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 

6)1 只计算器用于计算数据 

7)1 只水笔--用于签字 

8)1 把扫帚--用于打扫室内卫生 

9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。

 

验房注意事项房屋

三、按照通常的标准,交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收:

1.进户门:划痕、破损;锁具完好;门边裂缝;安装牢固;门框的正、侧面垂直度;高度;筐扇 配合间距;对角线;宽度;门竖向偏离中心等。

视镜(猫眼) :入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。

门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹),各个门的顶部那面都必须刷漆,卫生间的门还要刷下边那面。

2.楼地面:空鼓;裂缝;踢脚线空鼓;平整度;渗水、水渍(浴厕间、卫生间地面蓄水试验检查记录);楼层地面高差;楼层地面净高; 

(1)空鼓:(地面、墙、重点是卫生间和踢脚线)若听到“空空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。

(2)测高度: 用盒尺检查房顶, 4-5 个点, 取 进行测量, 若数值一致, 比如房高均为 2.5m (或者 2.6m) 说明房顶没有倾斜。 

(3)测墙壁地面:用长尺(或者带有水平的专用直尺) ,靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否 有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好,抹在墙上干后就会 形成爆点) 。

3.墙面:涂料涂刷完整、色泽一致;砂眼、刷纹;装饰线、分色线直线度;空鼓;裂缝;表面平 整度;表面垂直度;阳角方正;护角是否符合;烟道裂缝;周边无渗水;外墙面渗水;顶棚等。有漏水,查明原因。

4、顶棚:户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的, 应做到不抹灰、 用腻子找平,达到板缝密实、 无裂缝,接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应 做到表面平整、压实,达到粘结牢固、无裂缝。

5.门窗安装:门窗及玻璃完好、无破损;玻璃品种;压条与型材间距;开关、推拉开启灵活;执 手安装牢固、不松动;锁具完好、不失灵;纱窗完好、无破损;严密、无壳缝、无翘曲;边无裂缝;无渗漏;框正、侧面垂直度;对角线;标高;高度;宽度;门窗竖向偏离中心;推拉门窗与框搭接量; 装修后房屋加验:表面平整度;裁口、线条结合处高低差;框与扇、扇与扇接缝高低差;门窗扇对口缝;门窗扇与上框间留缝;门窗扇与侧框间留缝;窗扇与下框间留缝;双层门窗与内外框间距;无下框时门扇与地面留缝等。13、检查门窗的密封是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验看密 封条的压力是否均匀。14、窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵 塞影响排水,导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。

6、户型实际是否同户型图相符。.资料:水电管线部线图;竣工交付资料等。

7、卫生间: A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。 B:如若没有窗户,则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。16、卫生间是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角达 90 度,四角无磕碰(房顶四角和地面四角),地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了 可能会出现瓷砖开裂和脱落,应重新铺设。

8.给水:给水管有无渗漏、堵塞(有无试压记录表);给水支管过高;穿越楼板处有无渗漏等。主要查看厨房和卫生间,主管道、分管道各用水房间是否设置,分户主控阀门、水表、龙 头是否齐全,阀门、水表、龙头等处的接头部位是否漏水、渗水、滴水,有必要做一次通水试验,检 查水压,水流,水质。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。

9、下水:主要查看厨房和卫生间,下水主管道、下水分管道各用水房间是否设置,浴缸、座蹲便器、洗手洗菜盆等处的下水口是否预留,厨房、阳台、卫生间必须有地漏,查看每个地漏是否有篦子,每 个下水口和地漏都要做排水检验,查看每个排水口和地漏,有无堵塞,排水是否通畅。验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。提示:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。合格的地面不应有积水存在,因为安装地漏处是卫生间最低处。但是,毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

 10、地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。 

11、检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固 定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞) ,放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部 有无渗漏。

12.预留洞:排烟道、排风道、空调孔、强排孔设置是否合理;预留孔洞与排水管、雨水管有无冲 突等;

(1) 厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐 弯吸走。 

(2)卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性,同时用上法 测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 

(3)空调安装位置:出风管、冷凝水出水管、温控开关,出风口位置正确,安装牢固。

13、验电: 

(1)、强电:详细查看每个房间的插座、开关、灯具的配置情况,所有电源线应是暗敷在墙顶地面内,不得有明露导线,每个插座、开关、灯具是否好用。电表和电闸开关的配置位置,电表要计数,电闸开关要有可靠接地,走廊,楼梯,电梯间的声控,光控开关必须好用好使。户内开关、插座采用同一品牌;户内照明完好、开关灵活、插座配置合理、通电;开关、 插座安装高度、平整度、垂直度;电线线径是否达到设计要求标识清楚;开关、插座、户内箱安装牢 固、无松动;户内箱内接线正确、标识完整;厕所、露台是否采用防水开关、防水插座;空调插座与 空调孔位置是否一致等; 

如,手机充电器等 用途:用来检测各个电源插座是否通电

2)弱电:电视、电话、网络、音响等弱电线路,凡是房产商承诺的,应该入户的都要逐项验收,比 如宽带等。家庭多媒体信息箱功能是否齐全;信息箱内电信、电话、有线电视模块安装正确;信息 箱内标识完整等; 

A、检查插座: 五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示) ,指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或 仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危及生命。插座 还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。 

C、开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应紧固或更换。否则日 后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。 

D、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。 

E、检查弱电插座数目: 

F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 

G、检查入户门门铃:带 2 节 5 号电池测试门铃。是否不响或响了不停。

14.公共配套:公共配套设施、小区绿化等是否与开发商承诺相一致;容积率等。 (车位,写在合同里)停车是否能有保证,车库没投入使用之前,地上临时停车位是否收费等相关问题。

15、全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

16、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、 开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。承诺内的红外线周界报警系统、电子巡更系统、区域监控系统是否配备,何时投入使用等等。

17、闭存水试验、水表空转试验: (重要检验项目)

验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。提示:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。

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